Chi ha meno di 36 anni e sta valutando l’acquisto della prima casa nel 2026 ha ancora a disposizione uno strumento pubblico importante: il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da CONSAP per conto del Ministero dell’Economia e delle Finanze. È però fondamentale chiarire subito un punto che genera molta confusione: nel 2026 la componente creditizia e quella fiscale del vecchio “bonus prima casa under 36” seguono percorsi completamente diversi.
Cosa resta attivo nel 2026 e cosa è scaduto
Il bonus prima casa under 36 introdotto dal decreto Sostegni bis (D.L. n. 73/2021) aveva due componenti distinte.
La componente fiscale (esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale sull’acquisto) è scaduta il 31 dicembre 2023 e non è stata rinnovata. Un regime transitorio ha permesso di beneficiarne fino al 31 dicembre 2024, ma solo a chi aveva già registrato un contratto preliminare entro il 31 dicembre 2023. Dal 1° gennaio 2025, questi benefici fiscali non sono più accessibili per nessuno.
La componente creditizia, cioè l’accesso alla garanzia statale del Fondo CONSAP potenziata, è invece ancora pienamente in vigore ed è stata prorogata fino al 31 dicembre 2027 dalla Legge di Bilancio 2025 e confermata dalla manovra successiva. Il Fondo è stato rifinanziato con 670 milioni di euro complessivi per il triennio 2025-2027.
In sintesi: nel 2026 chi acquista la prima casa under 36 non ottiene più sconti sulle imposte di registro, ma può ancora accedere alla garanzia statale sul mutuo, che resta un vantaggio concreto per chi ha poca liquidità da anticipare.
Come funziona il Fondo di Garanzia CONSAP
Il Fondo di Garanzia Prima Casa è uno strumento pubblico che offre una garanzia statale sul mutuo richiesto per l’acquisto della prima casa, riducendo il rischio percepito dalla banca e facilitando l’accesso al credito anche a chi non dispone di un capitale iniziale consistente.
Copertura ordinaria: 50% della quota capitale del mutuo, disponibile per chiunque rispetti i requisiti oggettivi, indipendentemente dall’età. Copertura potenziata all’80%: riservata a categorie prioritarie, tra cui i giovani under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro annui, riferito al nucleo familiare come indicato nell’attestazione ISEE, e non al singolo richiedente.
Copertura fino al 90%: per le famiglie numerose, secondo le categorie prioritarie individuate dalla normativa. Mutuo fino al 100% del valore dell’immobile (LTV 100%): grazie alla garanzia statale, le banche sono più disposte a finanziare l’intero valore dell’immobile, invece del tradizionale 80% (LTV 80%) che richiederebbe un anticipo del 20% a carico dell’acquirente. Importo massimo del mutuo assistito: 250.000 euro, in linea con l’importo medio dei finanziamenti prima casa a livello nazionale.
Requisiti per accedere alla garanzia potenziata all’80%
Per beneficiare della garanzia potenziata riservata agli under 36, è necessario rispettare tre requisiti fondamentali.
1. Età. Non aver compiuto 36 anni nell’anno solare in cui viene stipulato l’atto di acquisto. Anche un solo giorno di differenza può essere determinante, quindi è importante pianificare con attenzione i tempi tra compromesso e rogito.
2. ISEE. L’ISEE ordinario in corso di validità non deve superare i 40.000 euro annui, calcolato con riferimento al nucleo familiare, non al singolo richiedente.
3. Assenza di altre proprietà immobiliari. Il richiedente non deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo, anche all’estero, salvo il caso in cui la proprietà sia stata acquisita per successione a causa di morte, anche in comunione con altri successori, e l’immobile sia ceduto in uso gratuito a terzi.
Se non si rientra nella categoria under 36 o in altre categorie prioritarie, si perde il diritto alla garanzia potenziata all’80%, ma resta comunque possibile accedere al Fondo con la garanzia standard al 50%.
Documentazione e procedura per richiedere il Fondo
La domanda non va presentata direttamente a CONSAP, ma alle banche o agli intermediari finanziari aderenti all’iniziativa, contestualmente alla richiesta di mutuo. È quindi fondamentale verificare preventivamente quali istituti di credito sono convenzionati con il Fondo, poiché l’adesione delle banche resta volontaria.
Le banche che concedono il mutuo assistito dalla garanzia CONSAP si impegnano a non richiedere ai mutuatari garanzie aggiuntive di natura non assicurativa, oltre all’ipoteca sull’immobile e alla garanzia fornita dallo Stato. Resta comunque a discrezione della banca la valutazione finale sulla concessione del mutuo, sulla base del merito creditizio del richiedente: il Fondo riduce il rischio per l’istituto, ma non elimina la necessità di un’istruttoria completa.
Un’altra novità utile da conoscere: dal 1° gennaio 2025 è stato ampliato da uno a due anni il margine temporale entro cui è possibile vendere il precedente immobile acquistato come “prima casa” nel caso in cui se ne acquisti un altro, senza perdere i benefici fiscali collegati all’acquisto della nuova abitazione principale.
Attenzione: garanzia CONSAP non significa esenzione fiscale
È bene ribadirlo con chiarezza, perché è la fonte di maggiore confusione online: accedere alla garanzia CONSAP all’80% non comporta più, dal 2025 in avanti, l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Chi acquista casa nel 2026 come under 36 con la garanzia CONSAP paga le normali imposte previste per l’acquisto della prima casa (agevolazioni prima casa ordinarie, valide per tutti indipendentemente dall’età, ma non gli sgravi aggiuntivi specifici under 36 ormai scaduti).
Domande frequenti
Fino a quando è prorogato il Fondo di Garanzia Prima Casa? Il Fondo, con la componente potenziata per gli under 36, è stato prorogato fino al 31 dicembre 2027.
L’ISEE per accedere alla garanzia deve essere quello del richiedente o del nucleo familiare? Deve essere riferito al nucleo familiare, come risultante dall’attestazione ISEE ordinaria in corso di validità, non calcolato esclusivamente sul reddito individuale del richiedente.
Se ho ereditato una casa, posso ancora accedere alla garanzia under 36? Sì, a condizione che la proprietà sia stata acquisita per successione a causa di morte e che l’immobile sia ceduto in uso gratuito a terzi, come previsto espressamente dalla normativa.
Tutte le banche aderiscono al Fondo di Garanzia CONSAP? No, l’adesione è su base volontaria: è sempre necessario verificare quali istituti di credito sono convenzionati prima di presentare la richiesta di mutuo.
Il Fondo di Garanzia si può usare anche per la ristrutturazione della prima casa? No, il Fondo è destinato specificamente all’acquisto della prima casa. Per interventi di ristrutturazione esistono altri strumenti e incentivi dedicati.
Conclusione
Nel 2026 il Fondo di Garanzia Prima Casa resta uno strumento concreto per i giovani under 36 che vogliono acquistare la prima abitazione senza disporre di un ampio capitale iniziale, grazie alla garanzia statale che consente mutui fino al 100% del valore dell’immobile. È però essenziale non confondere questo beneficio, ancora attivo fino al 2027, con gli sgravi fiscali specifici under 36, ormai scaduti dal 2025: chi pianifica l’acquisto deve quindi calcolare correttamente sia il vantaggio creditizio disponibile sia le imposte ordinarie effettivamente dovute.