Il calcolo del mutuo prima casa si basa su alcuni elementi chiave, e vale la pena capirli bene prima di guardare le offerte delle banche. Non sono un consulente finanziario né fiscale, quindi per la tua situazione specifica ti conviene comunque confrontarti con un mediatore creditizio o un notaio, ma qui hai il quadro generale aggiornato.
Come si calcola la rata
La rata mensile dipende da tre variabili: capitale richiesto, tasso di interesse e durata. La formula è quella dell’ammortamento alla francese (la più diffusa in Italia), dove ogni rata è composta da quota capitale e quota interessi, con gli interessi che pesano di più nelle prime rate e la quota capitale che cresce progressivamente. Non serve calcolarla a mano: qualsiasi simulatore online di banca o comparatore (MutuiOnline, Facile.it, Mutui.it) te la restituisce inserendo importo, durata e tasso. Due indicatori da guardare sempre insieme:
- TAN (Tasso Annuo Nominale): il tasso di interesse puro
- TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale): include anche spese di istruttoria, assicurazione, perizia. È il numero che conta davvero per confrontare offerte diverse, perché il TAN da solo può essere ingannevole
Fisso o variabile
Il tasso fisso resta invariato per tutta la durata, offre certezza sulla rata ma parte generalmente più alto. Il variabile segue l’Euribor, può convenire se i tassi scendono ma espone al rischio di rate più alte. Esistono anche formule miste o a rata costante con durata variabile. Con lo scenario tassi attuale, molti scelgono il fisso proprio per la prevedibilità, ma è una valutazione personale legata alla propria propensione al rischio.
LTV (loan-to-value)
È il rapporto tra importo del mutuo e valore dell’immobile (o prezzo di acquisto, se inferiore). Più alto è l’LTV, più rischioso è il mutuo per la banca e più alto tende a essere il tasso applicato. Un mutuo all’80% ha condizioni migliori di uno al 100%, quindi avere un anticipo consistente (idealmente 20% del valore) aiuta molto.
Agevolazioni prima casa nel 2026
Ci sono diversi vantaggi fiscali attivi quest’anno:
- Imposta di registro al 2% invece del 9% (se acquisti da privato), oppure IVA al 4% invece del 10% se acquisti da impresa costruttrice
- Imposte ipotecaria e catastale fisse a 50 euro ciascuna invece delle aliquote ordinarie
- Detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo, fino a un tetto di 4.000 euro annui di interessi (quindi risparmio fino a 760 euro l’anno)
Per gli under 36 con ISEE sotto 40.000 euro esiste il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, rifinanziato con 670 milioni per il 2025-2027: la garanzia statale copre fino all’80% del capitale (fino all’85% per famiglie con quattro figli under 21), il che permette alle banche di concedere mutui con LTV alto anche a chi ha pochi risparmi iniziali. C’è inoltre un credito d’imposta del 20% sugli interessi per gli under 36, fino a 2.000 euro annui. Attenzione però: le esenzioni fiscali legate all’atto e al finanziamento per gli under 36 non sono più valide dal 2024 — quindi oggi il vantaggio principale per i giovani è la garanzia statale sul capitale, non più l’azzeramento delle imposte di trasferimento come accadeva prima.
